La défiscalisation via l’investissement immobilier
Grâce aux différents dispositifs de défiscalisation qui existent, investir dans l’immobilier permet au contribuable de profiter d’avantages fiscaux. Il est, d’une part, possible d’obtenir des déductions d’impôts qui viennent diminuer le montant du revenu imposable. Les réductions et crédits d’impôts, d’autre part, permettent de réduire le montant de l’impôt dû, voire d’obtenir un remboursement.
Loi Pinel : investir dans l’immobilier neuf
La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre d’investissements dans l’immobilier neuf locatif, et ce, sur certains territoires. Elle remplace le dispositif Duflot qui lui-même succédait au dispositif Scellier.
La loi Pinel permet d’obtenir, sous certaines conditions, une déduction d’impôt en cas de mise en location nue d’un bien immobilier neuf, situé dans un immeuble collectif. Le montant de la déduction fiscale est calculé sur le prix de l’investissement qui, lui-même, est limité à 300 000 euros et à 5 500 euros du mètre carré. Le taux appliqué est fonction de la durée de la mise en location. Pour un investissement sur 2024, les taux sont les suivants :
- 9 % pour un engagement de 6 années de mise en location du bien ;
-
12 % pour 9 années ;
- 14 % pour 12 années
Avantages de la location meublée
Louer son bien en meublé est beaucoup plus intéressant fiscalement que le louer vide. En effet, les loueurs de logements nus sont soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. Les loueurs de meublés relèvent, eux, des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), un statut plus avantageux.
Déductions fiscales pour les loueurs en meublés
Les loueurs de logements meublés bénéficient d’avantages fiscaux attractifs, quel que soit leur régime :
- Régime micro-BIC : ils profitent d’un abattement fiscal de 50 %, ou de 71 % dans le cadre de locations touristiques ou de chambres d’hôtes. Pour les locations vides, l’abattement est seulement de 30 %. Ces abattements s’appliquent sur les loyers perçus en dessous d’un certain seuil. Là aussi, la situation est plus avantageuse pour les bailleurs meublés. Les plafonds sont de 77 800 € pour les biens meublés, et jusqu’à 188 700 € pour les biens touristiques et les chambres d’hôtels. Pour les locations vides, le seuil est seulement de 15 000 €.
- Régime réel : sous certaines conditions, les loueurs de meublés peuvent déduire des loyers perçus les différentes charges afférentes au logement (frais de gestion, assurance, intérêts d’emprunt, travaux, impôts locaux…). De ce fait, ils réduisent le montant de leur revenu imposable. Par ailleurs, la fraction excédentaire peut être reportée sur les loyers ultérieurs. Les bailleurs de locations vides, eux, n’ont pas la possibilité de déduire les charges du montant des loyers qu’ils perçoivent.
Cas d’exonération d’impôts pour les loueurs de meublés
Dans certains cas, les bailleurs meublés peuvent être exonérés d’impôts si le loyer reçu est considéré comme raisonnable. Les loueurs de location vides, eux, sont imposables au premier euro. À noter, cependant, que cet avantage prendra fin au 16 juillet 2024.
Atouts de la location meublée professionnelle
Le bailleur meublé est considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP) lorsque les loyers perçus excèdent 23 000 euros et qu’ils sont supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal. Ce statut lui donne le droit de déduire, du montant de ses autres revenus, les déficits liés à son activité de location. Ainsi, il diminue le montant de son revenu imposable, et par conséquent, celui de l’impôt dû. Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), lui, n’a pas cette possibilité. Il peut uniquement défalquer ses loyers de ses prochains bénéfices, dans un délai maximum de 10 ans. À noter que, malgré son statut, le LMNP doit tout de même disposer d’un numéro SIRET pour exercer son activité de location.
Investir dans une SCPI
Investir dans une SCPI « comment investir en SCPI en 2024 » est idéal pour les personnes qui souhaitent entrer sur le marché de l’immobilier sans supporter la gestion du bien, ni les risques qu’elle comporte. L’investisseur achète des parts de la Société Civile de Placement Immobilier, et celle-ci s’occupe, pour son compte, d’acquérir et de gérer les biens.
Pour disposer d’avantages fiscaux, l’investisseur a le choix d’opter pour les SCPI fiscales qui investissent dans l’immobilier résidentiel. Ces dernières permettent d’accéder à certains dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel par exemple.
Investir dans des travaux pour sa résidence principale
Certains travaux au sein de la résidence principale permettent également de profiter d’une défiscalisation. C’est le cas des aménagements effectués pour adapter le logement suite à une perte d’autonomie ou à un handicap. Les personnes concernées bénéficient d’un crédit d’impôt à hauteur de 25 % du montant des dépenses. Le montant des investissements est cependant plafonné à 5 000 € par personne, et 400 € supplémentaires par personne à charge.
Depuis 2024, cette mesure est réservée aux revenus intermédiaires. Les revenus modestes ou très modestes ont désormais accès à la prime MaPrimeAdapt’ qui n’est pas cumulable avec cet avantage fiscal.
Concernant les travaux énergétiques réalisés dans la résidence principale, ils ne permettent plus de bénéficier d’un crédit d’impôt depuis 2021. Ils ouvrent cependant l’accès à la prime MaPrimeRenov.
Optimiser fiscalement ses placements
Le contribuable a également la possibilité de diminuer le montant de ses impôts en profitant de placements qui lui ouvrent des avantages fiscaux. Ce type d’investissements lui permet, en outre, de se constituer un patrimoine.
Le Plan d’Épargne en Actions (PEA)
Le Plan d’Épargne en Actions permet de placer son argent sur des actions, avec des gains qui peuvent être intéressants. Ce sont cependant des placements risqués : les fonds ne sont en effet pas garantis.
L’épargnant est exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur les bénéfices générés, tant qu’il ne retire pas les fonds placés ou qu’il ne rachète pas le contrat. Il peut investir jusqu’à 150 000 euros, dans la limite d’un seul PEA ouvert.
Le contrat d’assurance-vie
L’assurance-vie permet de placer un capital et de générer des intérêts, afin de transmettre le tout à un ou plusieurs bénéficiaires (conjoint, enfants, proches…) :
- La transmission du patrimoine du souscripteur est, à son décès, exclue de droits de succession et d’imposition sous certaines conditions « assurance et droits de succession » ;
- Tant que le contrat n’est pas racheté, les plus-values ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu ;
- Au moment du retrait des fonds, les plus-values sont imposables à hauteur de seulement 7,5 % pour les contrats de plus de 8 ans.
Le contrat de capitalisation
Le contrat de capitalisation est similaire au contrat d’assurance-vie, y compris au niveau des avantages fiscaux. Il permet d’investir une somme sur plusieurs types de supports : 1 support unique en euros ou plusieurs supports en unités de compte, euros, obligations, actions, parts d’OPCVM…
La principale différence est qu’il ne repose pas sur l’aléa de la durée de vie du souscripteur. À son décès, le contrat entre dans la succession. Ses héritiers ont alors le choix de le racheter ou de le poursuivre, tout en bénéficiant de l’antériorité fiscale. Au bout de 8 ans, les retraits sont en effet peu fiscalisés.
Le Plan d’Épargne Retraite (PER)
Le Plan d’Épargne Retraite permet de constituer un capital pour la retraite qui sera versé en une fois ou sous forme de rente. Il peut également être débloqué dans le cadre d’un accident de la vie ou de l’achat de la résidence principale. Avec ce type de placement, deux avantages fiscaux, non cumulables, sont possibles : le souscripteur doit choisir l’un ou l’autre.
Option 1 : déduction des versements de l’impôt
Il est possible de choisir de déduire le montant des versements du montant dû de l’impôt sur le revenu pour l’année en cours. Cette déduction est possible dans la limite d’un seuil qui varie selon le statut professionnel du souscripteur (salarié ou travailleur indépendant).
Option 2 : exonération d’impôt lors du déblocage des fonds
Lors du déblocage des fonds, le souscripteur peut être exonéré d’impôt s’il choisit de toucher son argent sous forme de capital (un seul versement). De plus, son revenu fiscal N-2 ne doit pas dépasser 25 000 €, sinon les intérêts capitalisés feront l’objet d’un prélèvement forfaitaire de 30 %.
Si le souscripteur opte pour la perception des fonds sous forme de rente, ces derniers seront, par contre, assujettis à l’impôt sur le revenu. Il est tout de même appliqué un abattement fiscal dont le taux varie selon l’âge du souscripteur.
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