Investir en SCPI en 2024 ne s’improvise pas. S’il s’agit de placements fiables et
rassurants, il est nécessaire d’être vigilant sur de nombreux points avant de se lancer.
Connaissance de la conjoncture et du marché immobilier, analyse des différentes
SCPI existantes, de leurs stratégies et de leur mode de gestion, prise en compte des
nombreux risques… Pour placer efficacement son capital et en tirer profit, il est
important de bien étudier le marché, voire de se faire accompagner par un
professionnel. Est-il toujours intéressant d’investir dans les SCPI sur l’année 2024 ?
Gan Patrimoine fait le point dans cet article.
Quelle conjoncture en 2024 pour investir en SCPI ?
Pour savoir s’il est opportun d’investir en SCPI sur 2024, il est important de se pencher
sur l’évolution de l’année qui vient de s’écouler. Marché de l’immobilier, taux
d’intérêt directeurs, inflation, tendances des SCPI… Tant d’éléments parlants pour
connaître les perspectives sur 2024.
Quelles évolutions sur 2023 ?
Sur l’année 2023, le paysage économique a été bousculé, ce qui impacte forcément
la situation des SCPI :
• Le marché immobilier est en crise : les ventes baissent et les prix chutent.
• Les taux d’intérêt directeurs ont augmenté : les crédits coûtent plus chers et
sont moins accessibles.
• L’inflation affecte le pouvoir d’achat et l’argent disponible pour les ménages :
ces derniers épargnent moins. De plus, dans ce contexte, l’argent perd de sa
valeur avec le temps, et l’épargne est moins valorisée.
• Plusieurs SCPI ont baissé leurs prix : une vingtaine sur un total de 200 en
France.
• Le taux de rendement moyen des SCPI est en légère baisse : 4,15 % contre
4,53 % en 2022. Les rendements diminuent dans presque tous les secteurs, et
notamment dans la logistique et les immeubles de bureaux.
Quelles sont les perspectives pour 2024 ?
Sur 2024, l’inflation devrait ralentir : la Banque Centrale Européenne prévoit un taux
de + 3,4 % contre 5,8 % en 2023. Par ailleurs, compte tenu du secteur de l’immobilier en crise, et notamment celui des
bureaux, le prix des parts des SCPI devrait encore baisser sur 2024. Ceci rendra
les acquisitions plus accessibles, mais les taux de rendements devraient être moins
élevés également.
Pourquoi investir dans une SCPI ?
Investir dans une SCPI est une solution concrète et rassurante pour placer son
argent. Moins fluctuante que les placements boursiers et moins contraignante qu’un
investissement immobilier en direct, la pierre-papier revêt de nombreux atouts :
• Un accès au marché de l’immobilier locatif facilité : l’investisseur est libéré
des contraintes d’acquisition et de gestion des biens immobiliers. Tout est pris
en charge par la SCPI.
• La possibilité d’investir sur des actifs de qualité institutionnelle.
• La mutualisation des risques locatifs sur l’ensemble des investisseurs de la
SCPI (loyers impayés, dégradation du bien, vacances locatives…).
• Un patrimoine diversifié tant géographiquement que sectoriellement.
• Des rendements peu volatiles, sous condition d’une gestion prudente et
attentive de la SCPI.
Comment fonctionne une SCPI ?
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), aussi appelée pierre-papier, est
une société de gestion qui gère un portefeuille de biens immobiliers. Elle les
acquiert grâce à l’argent récolté auprès d’investisseurs. Ces derniers achètent des
parts du capital de la SCPI et reçoivent généralement en retour un revenu régulier
sous forme de dividendes.
Régulée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), la SCPI s’occupe entièrement
de la gestion du bien, depuis son acquisition jusqu’à la recherche des locataires et
sa gestion courante. Elle récupère les loyers qu’elle reverse à ses investisseurs ou
qu’elle utilise pour réinvestir dans de nouveaux biens.
Les SCPI investissent dans de nombreux secteurs : immeubles de bureaux et
commerces, immobilier locatif résidentiel, santé, logistique, énergies renouvelables,
internationalisation…
Quelles sont les différentes formes de SCPI ?
Les sociétés de gestion revêtent différentes formes : chacune présente des
avantages et des inconvénients.
SCPI de rendement
La plus répandue, la SCPI de rendement investit dans l’immobilier professionnel
(immeubles de bureaux, locaux commerciaux, usines…). Elle permet de bénéficier de
rémunérations plus élevées et de réaliser de potentielles plus-values à la revente
des parts. Les revenus générés sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux
prélèvements sociaux.
SCPI fiscales
Les SCPI fiscales se situent sur le marché de l’immobilier locatif d’habitation et
donnent accès à différents dispositifs spécifiques (Pinel, Duflot, Borloo…). Elles
permettent de bénéficier d’avantages fiscaux, ce qui est idéal pour les épargnants
désirant optimiser le montant de leur imposition. Ce sont par contre des sociétés de
gestion à rendements très faibles.
SCPI de plus-value
Les SCPI de plus-value ou dites de capitalisation se placent sur des biens
immobiliers susceptibles de prendre de la valeur. Leur objectif est de revendre
leurs actifs à un prix supérieur et/ou de réinvestir les loyers perçus dans de nouvelles
acquisitions. Elles ne génèrent pas de revenus pour les investisseurs mais leur
permettent de réaliser une plus-value lorsqu’ils revendent leurs parts.
À qui est destiné une SCPI ?
La pierre-papier convient à tout type de profil, de l’investisseur individuel prudent à
celui qui souhaite prendre davantage de risques. Les différents types de SCPI qui
existent correspondent à des profils spécifiques et à des attentes différentes et seront
à choisir selon les paramètres suivants :
• Les objectifs d’investissement : revenus immédiats ou ultérieurs, avantages
fiscaux, réalisation de plus-value…
• Le niveau de risque qui peut être supporté en termes de perte potentielle du
capital engagé.
Quelle fiscalité pour l’investissement en SCPI ?
Les dividendes perçus dans le cadre de la détention de parts des SCPI sont soumis
au barème progressif de l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers. Ils font
également l’objet de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % et comptent pour le
calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Comment investir dans une SCPI et comment financer l’achat des parts ?
Pour investir dans une SCPI, il est nécessaire d’acquérir une ou plusieurs parts du
capital de la société de gestion de votre choix. Le capital d’une SCPI peut être fixe
(limité à un montant maximal) ou variable (sans plafond). Selon les véhicules, il existe
différentes façons de souscrire les parts.
Parts au comptant
Pour l’investissement en SCPI, il est d’abord possible d’acquérir les parts en pleine
propriété au comptant. L’investisseur engage son épargne personnelle et reçoit une
rémunération périodique (souvent trimestrielle).
Parts à crédit
La souscription de parts de SCPI peut aussi être disponible à crédit. L’investisseur a
alors recours à un crédit à la consommation ou un crédit immobilier classique,
avec ou sans apport personnel. Les dividendes reçus permettent de rembourser une
partie des mensualités de l’emprunt. Fiscalement, il s’agit d’une solution intéressante :
les intérêts d’emprunt sont en effet déductibles du montant des revenus fonciers.
SCPI assurance-vie
Certaines SCPI de rendement sont accessibles via un contrat d’assurance-vie.
Celui-ci a plusieurs avantages :
• L’investisseur est assujetti à la fiscalité de l’assurance-vie qui est plus
intéressante.
• La liquidité de l’épargne est garantie à tout moment, contrairement à l’achat
en direct de parts de SCPI.
• Aucun ticket d’entrée n’est à régler.
• Les frais de gestion sont moins importants.
• Cette option permet de réduire les droits de succession.
SCPI en démembrement
Pour les SCPI en démembrement, la souscription des parts est partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Le coût d’acquisition est moindre pour chaque partie.
• SCPI en nue-propriété : exonéré d’impôt pendant la période temporaire de
démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de dividendes. Au terme de
cette période (généralement 8 à 10 ans), il devient plein propriétaire, peut
conserver ses parts et toucher ses revenus. Il peut aussi décider de les
revendre pour réaliser une éventuelle plus-value.
• SCPI en usufruit : l’usufruitier dispose de la jouissances des parts de SCPI. Il
touche la rémunération afférente, paie l’impôt et est assujetti aux prélèvements
sociaux.
Quels sont les risques d'investir en SCPI ?
Investir dans une SCPI comporte différents risques dont il faut avoir conscience
avant d’opter pour ce type de placements. Ils sont principalement dus à la fluctuation
des rendements et de la valeur des parts en fonction du marché de l’immobilier et de
la stratégie de la société de gestion.
• Risque de perte en capital : selon la forme de la SCPI, le montant investi n’est
pas forcément garanti. En effet, la revente des parts peut entraîner une perte
en capital si elle se fait à un prix plus bas que le prix d’achat.
• Risque de rendement : de même, selon la conjoncture et selon la gestion de
la SCPI, les rendements ne sont pas certains ou peuvent être inférieurs aux
attentes de l’investisseur.
• Risque d’illiquidité : à l’exception des contrats d’assurance-vie, l’investisseur
n’est pas assuré de pouvoir revendre ses parts au moment où il le souhaite.
Dans certaines situations, il ne lui est donc pas possible de disposer de son
argent comme il le veut.
• Risque de crédit : l’investisseur peut rencontrer des difficultés à rembourser
ses mensualités de prêt. Il est donc conseillé de disposer des fonds nécessaires
pour solder son crédit à tout moment.
• Risque de devise : il concerne les SCPI qui investissent en dehors de la zone
euro. Les revenus générés et la valeur des parts détenues peuvent en effet
fluctuer selon le cours de la devise. Il est ainsi possible qu’ils se déprécient au
moment de la conversion en euros.
• Risque de gestion : les performances de la SCPI et le taux de rendement
dépendent essentiellement de la capacité de gestion de chaque véhicule. Il est
donc important de bien choisir la société de gestion à laquelle faire confiance.
Gan Patrimoine vous propose sa SCPI Affinités Pierre au patrimoine diversifié dans
différents secteurs (bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts). Notre véhicule
correspond à différents objectifs patrimoniaux selon votre profil d’investisseur.
Sources :
https://www.pierrepapier.fr/scpi/baisse-des-prix-des-scpi-suite-et-fin/
France SCPI
https://www.centraledesscpi.com/article/dans-quoi-investir-en-2024
https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites/crise-de-l-immobilier-consequences-et-perspectives-pour-les-scpi-5e0b2caba3dad7ed40d77b493132f79